穿越周期再出发：高质量增长的安全逻辑

       博鳌·21世纪房地产论坛第20届年会8月8日在沪举行，作为中国目前规格最高、影响最大的房地产专业论坛之一，本届年会主题为“穿越周期再出发：高质量增长的安全逻辑”，来自国内外近千名政、经、学、业界领袖和精英将汇聚一堂，为中国房地产持续健康发展寻找新动力。优发国际董事长、总裁张玉良应邀出席年会并作专题演讲。

       张玉良董事长在演讲中指出，房地产行业是各方关注的热点行业，既涉及投资又涉及消费，与国民经济、金融稳定、社会民生、居民财富都息息相关。自2017年中央提出“房住不炒”的方针以来，房地产行业进入了新的发展周期。对于应该如何看待新周期下的房地产行业，张玉良董事长提出以下观点：

       一、房地产市场是改革开放及城镇化伟大进程的必然产物

       在计划经济时期，我国并没有所谓的房地产市场。它的形成与发展，起源于我国住房制度改革。从大的历史格局来看，房地产市场的发展历程，与改革开放的伟大进程，与城镇化事业的深入推进，总体上是同步的。其基本发展历程大体可以分为以下三个阶段：

       一是启动起步阶段（1987年-1998年）。1987年，深圳开风气之先，首次公开招标出让第一幅住房用地，拉开了我国住房制度改革的序幕，同时也标志着我国房地产市场发展正式起步。

       二是高速发展阶段（1998年-2017年）。1998年，中央印发《关于进一步深化城镇住房制度改革加快住房建设的通知》，宣布取消福利分房，全面开启了住宅商品化的时代。此后近20年时间里，我国房地产市场高速发展，到2016年全国商品房销售总额已接近12万亿元，2017年更是突破13万亿元，在国民经济中占据了重要的支柱性地位。

       三是深化改革阶段（2017年以后）。2017年，中央提出“房子是用来住的、不是用来炒的”定位，要求推动新一轮住房制度改革，加快建立多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房制度，并着手建立健全长效机制，促进房地产市场平稳健康发展。这也标志着我国房地产市场与总体经济社会相适应，进入了深化改革阶段。中国的房地产市场只要是坚持市场化和不断深化改革，市场空间仍然巨大

       二、房地产行业为我国经济社会发展作出了巨大贡献

30多年来，房地产行业的快速发展，为我国经济社会发展和人民生活水平改善，作出了不可磨灭的巨大历史贡献。这次新冠疫情中，房地产行业及企业充分发挥了各方面作用，房地产无论是昨天还是今天（包括抗击疫情中的表现），在“六稳”“六保”工作中及未来发展中所具有的作用都是巨大的。主要表现在以下四个方面：

       一是极大地改善了人民群众的住房条件。我国居民平均住房面积，已由改革开放之初的不足7平方米，大幅增加至目前的超过40平方米，更是展现了发展质量的全面提升。

       二是彻底改变了我国城市面貌。我国城市化率已由改革开放之初的不足18%，快速跃升至目前的60%左右。与此同时，城市开发建设水平日新月异，为人民群众追求美好生活创造了条件。

       三是有力促进了国民经济发展。一方面，“土地是财富之母”，通过土地批租等形式，房地产为经济发展积累了资金。另一方面，房地产关联着上下游庞大的产业链条，有效拉动了经济增长。

       四是有效助推了经济社会转型升级。通过产业园、商务区、综合体等一系列重大城市功能性项目的投资开发，房地产为推动经济社会转型升级提供了载体。

       三、新周期的房地产行业可以实现“稳”字当头

       房地产行业进入了新的发展周期后，总体上到了行业的下半场。其基本特点是：市场总量仍然巨大，但区域分化严重，企业集中度不断提高，转型升级成为房企发展的主旋律。很多人认为这个行业充满了不确定性，以至于在当前的资本市场上，地产股的估值普遍处于历史较低的水平，与银行、保险一起被人戏称“A股三傻”。实际上，与宏观经济的诸多不确定性相比，房地产行业的发展其实是比较确定的，可以实现“稳”字当头。主要表现为：

       第一，政策导向是比较确定的。关键是如何把握好。客观地说，过去很多年，确实存在“地产金融化”和“金融地产化”并存的现象，给国民经济运行带来了一定的风险。中央提出“房子是用来住的、不是用来炒的”的定位，并明确“不将房地产作为短期刺激经济的手段”。应该说，总体导向已经非常明确，就是要“稳房价、稳地价、稳预期”，使房地产行业成为长期经济稳定健康发展的“压舱石”，而不是“地雷阵”。现在的关键在于准确把握因城施策、因时施策、松紧适度、长短结合（长效机制与短期措施）的灵活性。

       第二，市场超大总量是比较确定的。我国城镇化事业走过了波澜壮阔的历程。目前，我国的城镇化率约为60%，与发达国家75%以上的水平相比，还有较大差距。因此，房地产市场总量继续保持一定的规模，仍然是有基础的。今年年上半年，受疫情的影响，我国商品房销售金额同比下降5.4%，但仍然达到6.69万亿元。预计今年的国内市场总量大概将保持在15万亿元左右的水平。这仍然是全球绝无仅有的一个“超级市场”。全球汽车产业的市场规模也仅为2万亿美元，约合人民币14万亿元而已。当然，15万亿元左右的市场总量，可能会成为行业的峰值，今后可能会稳中有降。

       第三，价格行情是比较确定的。现在很多人在问，房价会不会由此跌下去？市场经济条件下，价格的正常波动是常态。房地产有其特殊性，房价会有波动，但不会大幅跌下去，而会稳下去。核心原因在于：一方面，市场的需求仍然存在，可能有的家庭已经有几套住房，但是有的家庭还在为拥有一套住房而苦恼。另一方面，房地产业关联着巨量的实体经济产业，关联着巨量的银行资产负债，同时也关联着巨量的居民家庭财产，房价急速下跌的后果是不堪设想的。

       第四，结构分化是比较确定的。并非所有地区的市场都将稳定或增长，只要那些经济持续发展、人口持续流入、产业持续集聚的地区，才具有稳定和增长的基础。而这些地区，往往集中在城市群、都市圈及其周边溢出地区。特别是有一定首位度的区域中心城市，人口和产业仍然会进一步集聚，过去几年一些大城市实施的“抢人大战”、“招商大战”，就是这一现象的生动写照。

       第五，竞争格局是比较确定的。总的趋势是行业集中度日益上升，这也是中国很多行业已经走过的道路。在中国，汽车行业前五的占有率是51%，空调行业是78%，手机行业是83%。而房地产行业，前十的占有率仅30%左右，集中度提升是大势所趋，是市场大浪淘沙的必然过程。

       四、加快转型升级，服务社会，服务民生，打造核心竞争力，房地产企业才能穿越周期再出发

在当前的市场条件下，房地产企业都需要加快转型发展的步伐。很多标杆企业也进行了卓有成效的探索和尝试，具体做法多种多样，不一而足。但大的方向、总的特点是比较一致的，即：顺势而为，与总体经济社会转型升级相适应。基本路径包括：

       第一，顺应经济社会迈向更平衡、更充分发展的趋势，积极调整区域结构。比如，区域一体化的推进和城市群的发展重新定义了房地产的潜力市场，很多企业都抓住这一结构性的变化，沿着城市群溢出地区和高铁等交通线周边地区，调整投资布局。

       第二，顺应我国经济从高速增长向高质量发展转型的趋势，积极提升质量、效率和效益。比如，更加注重提升供给质量，打造高品质的产品。更加注重加快周转速度，提高项目开发效率。更加注重成本管控，提升经营效益。更加注重资产运营，从“单一开发”向“开发与运营并重”转变。

       第三，顺应人民群众追求美好生活的趋势，积极扩展产业内涵、创新商业模式。比如，众多房企均开展了“房地产+”的商业模式创新探索和尝试，即以房地产为载体，不断注入了消费、商务、物流、科技、医疗、养老、金融等产业资源，从而满足人民群众更加多样化的需求。

       第四，顺应科技革命和科技创新的趋势，积极增加科技含量。比如，嫁接人工智能、大数据、云计算等创新技术，提升科技水平。